Makler Info-Pflichten EnEVDie Pflichtangaben des § 16a der Energieeinsparverordnung (EnEV) sind auch für Immobilienmakler verbindlich. Das geht aus einer Entscheidung des Oberlandesgerichts Bamberg vom 5. April 2017 (Az. 3 U 102/16) hervor.

Zwar haften nach dem Wortlaut der Vorschrift ausschließlich Verkäufer, Vermieter, Verpächter und Leasinggeber von Immobilien für die Informationspflichten. Zudem nehmen die Bamberger Richter an, dass der Gesetzgeber Immobilienmakler bewusst nicht verpflichten wollte.

Allerdings sehen sie in den Pflichtangaben wesentliche Vertragsinformationen. Und nach § 5a Abs. 2 des Gesetzes gegen den unlauteren Wettbewerb (UWG) ist es unzulässig, dem Verbraucher wesentliche Informationen vorzuenthalten. In der Folge stehen auch Makler in der Pflicht, die Energieinformationen in ihren Inseraten anzugeben. Mit dieser Entscheidung folgt das Oberlandesgericht Bamberg der überwiegenden Mehrheit der Instanzgerichte, welche Immobilienmakler entgegen dem ausdrücklichen Wortlaut in die Pflicht nehmen.

Makler müssen über Energieangaben nach EnEV informieren

Makler sollten daher sicherstellen, dass die Informationspflichten nach § 16a EnEV erfüllt sind. Ihre Anzeigen müssen bei Wohngebäuden die folgenden Angaben enthalten:

  • die Art des Energieausweises,
  • den Endenergiebedarf oder den Endenergieverbrauch,
  • den wesentlichen Heizenergieträger,
  • das Baujahr des Gebäudes und
  • die Energieeffizienzklasse.

Andernfalls besteht die Gefahr, von Abmahnvereinen oder Mitbewerbern abgemahnt zu werden. Wie wir berichtet haben, spricht der Verein Deutsche Umwelthilfe e. V. (DUH) regelmäßig Abmahnungen gegenüber Immobilienmaklern wegen Nichteinhaltung der Informationspflichten aus.

Was lag dem Rechtstreit zugrunde?

In ihrem Zeitungsinserat für ein Einfamilienhaus ließ eine Maklerin aus Bayreuth die EnEV-Pflichtangaben bis auf den Endenergiebedarf weg. Prompt erhielt sie eine Abmahnung der DUH. Sie versprach dem Verein daraufhin, in künftigen Anzeigen alle energiebezogenen Angaben zu erwähnen. Auf die Abgabe einer strafbewehrten Unterlassungserklärung verzichtete sie indes.

Der gute Vorsatz hielt nicht lange. Nach drei Monaten veröffentlichte die Immobilienmaklerin wieder eine unvollständige Zeitungsannonce. Diesmal fehlte die Art des Energieausweises. Auf erneute Abmahnung durch die DUH verfuhr die Immobilienmaklerin wie beim ersten Mal.

Doch die DUH glaubte den Versprechungen der Maklerin nicht mehr und erhob Klage. Das Landgericht Bayreuth gab ihr recht. Es war der Meinung, die europarechtskonforme Auslegung des § 16a EnEV ergebe vor dem Hintergrund der Gebäuderichtlinie (Richtlinie 2010/31/EU), dass sich auch Immobilienmakler an die Informationspflichten halten müssten.

Gegen diese Entscheidung erhob die Beklagte Berufung. Sie machte geltend, Immobilienmakler kämen im Wortlaut der Gebäuderichtlinie gar nicht vor. Die Informationspflichten der EnEV dürften im Übrigen nicht durch Auslegung auf Immobilienmakler übertragen werden. Der Gesetzgeber habe Letztere in § 16a EnEV absichtlich nicht aufgeführt.

Die Entscheidung des Oberlandesgerichts Bamberg

Das Oberlandesgericht Bamberg pflichtet der Beklagten bei, dass der Gesetzgeber absichtlich verzichtet habe, Makler im Verordnungstext zu erwähnen. Das ergebe sich aus der Begründung der Regierung zur Einführung von § 16a EnEV.

Darin steht, der Verkäufer habe die Einhaltung der Pflichtangaben bei Immobilieninseraten sicherzustellen und auch bei Beauftragung eines Maklers dafür zu sorgen, dass die Angaben gemacht würden.

Die Richter interpretieren die Aussage so, dass der Gesetzgeber dem Verkäufer die Alleinverantwortung für die Pflichtangaben zugestehen wollte. Deshalb kommt ihrer Ansicht nach eine europarechtskonforme Auslegung des § 16a EnEV nicht infrage. Denn eine europarechtskonforme Auslegung dürfe nach BGH-Rechtsprechung nicht gegen den ausdrücklichen Willen des Gesetzgebers erfolgen.

Verzicht auf Pflichtangaben ist irreführend

Gleichwohl gibt das Oberlandesgericht der Unterlassungsklage der DUH statt. Die Pflicht, in Immobilieninseraten energiebezogene Angaben zu veröffentlichen, ergebe sich nämlich nicht nur aus der EnEV, sondern auch aus dem Wettbewerbsrecht:

 

Nach § 5a Abs. 2 UWG handelt irreführend, "wer [...] dem Verbraucher eine wesentliche Information vorenthält, die [... er] benötigt, um eine informierte geschäftliche Entscheidung zu treffen, und deren Vorenthalten geeignet ist, [ihn] zu einer geschäftlichen Entscheidung zu veranlassen, die er andernfalls nicht getroffen hätte".

 

Für den Bamberger Senat sind die Energieangaben wesentliche Informationen. Das ergebe sich bereits daraus, dass der Gesetzgeber sie in § 16a EnEV als "Pflichtangaben" bezeichne, unabhängig davon, dass er die Immobilienmakler nicht als Adressaten vorsehe.

Die energiebezogenen Angaben dienten dem Verbraucher dazu, die energetische Qualität eines Gebäudes zu beurteilen und verschiedene Angebote anhand der ungefähren Heizkosten zu vergleichen. Der Verbraucher benötige die Angaben, um die geschäftliche Entscheidung zu treffen, ob er den Inserenten kontaktieren wolle.

Im Rahmen einer Interessenabwägung finden die Richter keine Gründe, die für ein Weglassen der Angaben sprechen.

Die EnEV-Pflichtinformationen schmälerten zwar die Verkaufschancen energetisch schlechter Immobilien. Das Interesse des Immobilienmaklers, die Energieangaben in diesem Fall geheim zu halten, sei jedoch nicht schutzwürdig.

Der Zeitaufwand für das Auffinden der energiebezogenen Daten sei zumutbar. Dasselbe gelte für die zusätzlichen Inseratskosten von maximal 2,50 Euro, die für den zusätzlichen Anzeigentext entstehen.

Ihre Ansprechpartnerin ist Rechtsanwältin Marion Janke (MLE).

Bild: Fineas/ Fotolia.com

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