Widerruf Onlne-Maklervertrag

Ein Maklervertrag, der per E-Mail geschlossen wurde, ist ein Fernabsatzgeschäft und kann daher vom Verbraucher widerrufen werden. Nach wirksamen Widerruf braucht der Käufer, trotz Kauf der Immobilie, die Maklerprovision nicht zahlen. Das hat der BGH hat heute in zwei Verfahren entschieden (BGH-Urteile vom 7. Juli 2016 - I ZR 30/15 und I ZR 68/15).

Ein Maklervertrag kann auch per E-Mail oder per Telefon zustandekommen. Dann handelt es sich um einen sogenannten Fernabsatzvertrag, bei dem der Makler - wie jeder Online-Händler auch - den Verbraucher über das Widerrufsrecht informieren muss. Anderenfalls kann der Käufer den Vertrag in der gesetzlichen Frist widerrufen und der Makler geht leer aus.

Fernabsatzverträge sind Verträge, die zustande kommen, ohne dass sich die Parteien dabei körperlich gegenüberstehen; Verträge also, die ausschließlich online, per E-Mail, per Telefon oder per Brief geschlossen werden.

Was war geschehen?

Im ersten Verfahren (Az: I ZR 30/15) wird der Beklagte auf Zahlung einer Maklerprovision in Anspruch genommen.

Die Klägerin ist Immobilienmaklerin. Sie bewarb im April 2013 in einem Internetportal ein Hausgrundstück, an dem der Beklagte per E-Mail sein Interesse bekundete. Die Immobilienmaklerin übersandte ihm darauf als PDF-Datei ein Exposé, in dem eine vom Käufer zu zahlende Maklerprovision von 6,25% des Kaufpreises ausgewiesen war. Eine Widerrufsbelehrung enthielten weder die Internetanzeige noch das Exposé.

Der Beklagte bestätigte telefonisch den Eingang des Exposés und bat um einen Besichtigungstermin. Einige Wochen nach der Besichtigung erwarb er das Grundstück zu einem Kaufpreis von 240.000 Euro. Die Zahlung der Maklerprovision in Höhe von 15.000 Euro lehnte er jedoch ab. Der Beklagte hat den Maklervertrag im Laufe des Rechtsstreits widerrufen. Das Landgericht und auch das Oberlandesgericht haben der Zahlungsklage der Immobilienmaklerin stattgegeben.

Im zweiten Verfahren (Az: I ZR 68/15) klagte ebenfalls ein Immobilienmaklerin auf Zahlung der Maklerprovision.

Im Jahr 2013 bewarb sie im Internet ein Grundstück und übersandte dem Beklagten per E-Mail ein Exposé, in dem eine vom Käufer zu zahlende Maklerprovision von 3,57% des Kaufpreises ausgewiesen war. Eine Widerrufsbelehrung fand sich in dem Exposé nicht.

Per E-Mail bestätigte der Beklagte Mail den Eingang des Exposés und vereinbarte mit der Klägerin einen Besichtigungstermin. In der Folgezeit erwarb er das Grundstück zu einem Kaufpreis von 650.000 Euro, lehnte aber die Zahlung der Maklerprovision in Höhe von 23.205 Euro ab. Im Laufe des Rechtsstreits hat der Beklagte den Maklervertrag widerrufen.

Während das Landgericht der Klage der Maklerin stattgab, wurde sie vom OLG Jena zurück gewiesen. Die Klägerin erhob daher Revision beim BGH.

BGH: Pflicht zur Widerrufsbelehrung in Online-Maklerverträgen

In beiden Fällen gingen die Makler leer aus.

Der BGH lehnte in beiden Verfahren einen Anspruch auf Zahlung der Maklerprovisionen ab, da entgegen der gesetzlichen Vorschriften nicht über das Widerrufsrecht belehrt worden war.

Zunächst stellte das Gericht fest, dass die beiden Maklerverträge sogenannte Fernabsatzverträge im Sinne von § 312b Abs. 1 Satz 1 BGB aF sind und daher ein gesetzliches Widerrufsrecht besteht. Hierüber hätte die Makler die Verbraucher vor Abschluss des Vertrages informieren müssen.

Weil aber eine solche Belehrung über das Widerrufsrecht nicht erfolgt war, konnten die Beklagten die Maklerverträge noch im Prozess widerrufen. Nach bestimmten gesetzlichen Übergangsregelungen erlischt das Widerrufsrecht bei Fernabsatzverträgen, die vor dem 13. Juni geschlossenen wurden, bei fehlender Belehrung erst mit Ablauf des 27. Juni 2015. Der Widerruf ist in beiden Verfahren vor diesem Datum erklärt worden.

Ohne Widerrufsbelehrung kein Anspruch auf Maklerprovision

Den Maklern steht in beiden Fällen wegen der erbachten Maklerleistungen kein Anspruch auf Wertersatz zu.

Nach § 312e Abs. 2 BGB aF hat der Verbraucher bei Fernabsatzverträgen über Dienstleistungen Wertersatz für die erbrachte Dienstleistung nach den Vorschriften über den gesetzlichen Rücktritt nur zu leisten, wenn er vor Abgabe seiner Vertragserklärung auf diese Rechtsfolge hingewiesen worden ist und wenn er ausdrücklich zugestimmt hat, dass der Unternehmer vor Ende der Widerrufsfrist mit der Ausführung der Dienstleistung beginnt. In beiden Fällen hatte es an einer entsprechenden Belehrung der Maklerkunden gefehlt.

Praxistipp

Der sich aus den Urteilen ergebende Praxistipp für Makler ist offensichtlich: Stellen Sie sicher, dass Sie vor Abschluss des Vertrages den Verbraucher über das Widerrufsrecht informieren. Der Vertragsschluss bei Maklerverträgen kann, wie der BGH bestätigt, bereits dadurch zustande kommen, dass das Exposé übersendet wird und nicht erst beim Besichtigungstermin.

Makler sollten Verbauchern daher standardmäßig bei Übersendung des Exposés eine Widerrufsblehrung beifügen und vor Vergabe des Besichtigungstermins eine schriftliche Bestätigung der Belehrung einholen.

Denn  erst mit hinreichender Belehrung beginnt die Widerrufsfrist zu laufen. Während in den obigen Fällen noch das "ewige" Widerrufsrecht galt, erlischt es nach aktuellem Recht spätestens nach 1 Jahr und 2 Wochen nach Vertragsschluss, auch wenn keine Belehrung erfolgte. 

Ihre Ansprechpartnerin ist Rechtsanwältin Marion Janke (MLE), Fachanwältin für Urheber- und Medienrecht.

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